商办公寓通常设计用于办公目的，并不适合居住。违规将商用物业改为住宅使用是不被允许的，且商用公寓的单个单位面积通常需达到500平方米以上，小面积分割可能涉嫌违法建设。在购房时，买家必须核实土地使用性质，只有具备商住功能的公寓才能居住使用。

商办公寓与商住公寓的区别主要体现在以下几个方面：

一、定义上的区别：

1. 商办公寓：专门用于商业办公的建筑物，不允许用于居住。

2. 商住公寓：集商业和居住功能于一体的综合性建筑，上层为商业区域，下层为办公或居住区域。

二、产权上的区别：

1. 商办公寓：产权通常不超过40年。

2. 商住公寓：产权期限不固定，一般为40至70年不等。

三、落户的区别：

1. 商办公寓：产权为40年，不允许落户，没有学区。

2. 商住公寓：70年产权的商住公寓可以落户，并可能包含学区。

四、管理上的区别：

1. 商办公寓：管理较为宽松，进出相对自由。

2. 商住公寓：实行封闭式管理，较为严格。

购买公寓时应注意的事项包括：

1. 核实房屋产权：确保土地用途与房屋使用权性质一致，可通过《国土使用证》查看土地用途。

2. 选择品牌开发商：有实力的品牌开发商信誉好，资金链稳定，较少出现烂尾楼情况。

3. 选择优越地段：成熟商圈、交通便利的区域更适宜居住和投资，租金及增值潜力较大。