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2022年之后，上海的房价大概率会下跌。顶级豪宅价格维持稳定，豪宅市场成交量会缩小，价格缓慢阴跌。其余非顶级豪宅，没有特别政策的情况下，房价较快速下降。

顶级豪宅定义为3000万以上的房产，豪宅则为1000万至3000万。2021年，上海二手房交易中总价超过1000万的房产占比仅为3.4%。600万以下房产交易占比高达89.52%，300万以下房产交易占比达到60%。新房市场成交数据也大致相似，600万以下房产成交占比69%。

顶级豪宅会维持价格稳定，这部分富人的财富来源与货币超发及市场机遇相关。豪宅市场成交量将缩小，因为改善性购房主力——大厂大企业中高层，对现金流和职位的担忧减缓或否定置换的想法。此外，流动性枯竭导致抛售变得更加困难。

房价下跌的最大逻辑是新的流动性不足。上海新房和二手房市场以600万以下房产为主，因为这些房产符合新上海人卖掉老家房产凑首付的条件。其他省份城市的房产流动性枯竭，为上海注入流动性的活水减少。若房贷利率没有显著变化，流动性不足的市场将面临量价下降。